Domena Sp. z o.o. - Zarzdzanie nieruchomociami.
A A A

 

Prawo


ABC Wspólnota Mieszkaniowa

 

Wspólnota Mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota Mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego z lokali wchodzącego w skład danej nieruchomości. Sposób ustanowienia odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, a także prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną  określony został w ustawie z dnia  24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z poźn. zm.) W zakresie nie uregulowanym przywołaną wyżej ustawą  do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

 

Każdemu właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli  lokali. Każdy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom  lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

 

Właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, a także uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem  nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do własnego lokalu, jeżeli jest to niezbędne do  przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali  w dodatkowe instalacje.

 

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności :

1)    wydatki na remonty i bieżącą konserwację ( na potrzeby remontów Wspólnota może stworzyć wyodrębniony  fundusz remontowy),
2)    opłaty za dostawę  energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, a także opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3)    ubezpieczenia, podatki i inne  opłaty publicznoprawne ,
4)    wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5)    wynagrodzenie dla zarządcy.

 

Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele lokali mają obowiązek uiszczać zaliczki, płatne z góry do 10 dnia każdego miesiąca. W razie braku wpłat przez właściciela przedmiotowe należności są dochodzone przed sądem, w postępowaniu upominawczym, w którym sąd zasądza  te należności bez przeprowadzania rozprawy.

 

Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo gdy przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa  może w trybie procesu sądowego żądać sprzedaży  lokalu takiego właściciela w drodze  licytacji.

 

Wówczas stosuje się przepisy Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, a właścicielowi lokalu nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Wspólnota mieszkaniowa może także  zlicytować lokal właściciela, w trybie egzekucji komorniczej, jeżeli dysponuje tytułem wykonawczym za zaległości. W zależności od ilości lokali w danej nieruchomości  wspólnoty mieszkaniowe dzielą się na „małe” i „duże”.


Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali nie wyodrębnionych, należących do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu taką nieruchomością mają zastosowanie  przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Jeżeli natomiast takich lokali jest więcej niż siedem – właściciele lokali mają obowiązek podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu (członkiem takiego zarządu może być wybrana wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lub spoza ich grona.)


Zarząd  wspólnoty jest jej  organem, zarządza sprawami wspólnoty, reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Jeżeli zarząd wspólnoty jest kilkuosobowy, to oświadczenia woli za wspólnotę składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Czynności zwykłego zarządu – zarząd podejmuje samodzielnie, a do podjęcia  przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli.  Ustawa o własności lokali wymienia podstawowy katalog czynności, które są uważane za przekraczające zwykły zarząd.


Właściciele lokali  podejmują uchwały bądź na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być również podjęta w trybie „mieszanym” tzn. częściowo na zebraniu, częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli, liczoną wielkością udziałów.  W przypadkach określonych w ustawie o własności lokali możliwe jest także głosowanie nad uchwałą wg. zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos.  Właściciele lokali mogą zaskarżać uchwały podjęte  przez wspólnotę mieszkaniową, na zasadach i w terminie  przewidzianych w ustawie o własności lokali.


Każdy właściciel ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie  nieruchomością wspólną.


Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy. W tym  celu raz w roku, zwoływane jest w pierwszym kwartale po upływie poprzedniego roku, zebranie  ogółu właścicieli, którego przedmiotem jest  w szczególności  sprawozdanie zarządu i podjęcie  uchwały w sprawie udzielenia mu absolutorium, a także uchwalenie  rocznego planu gospodarczego i opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

 

Akty prawne dotyczące Wspólnot  Mieszkaniowych

 

1)    ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności  lokali (Dz. U. z  2000r. Nr 80, poz. 903 z poźn. zm.),
2)    ustawa z dnia 23 listopada 1964r.  Kodeks cywilny (Dz. U.  z 1964r. Nr 16, poz. 93 z poźn. zm.),
3)    rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 19 grudnia 1994r.  w sprawie trybu egzekucji z lokali stanowiących odrębne nieruchomości (Dz. U. z 1994r. Nr 136, poz. 710)
4)    ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( Dz. U 2005 r.  Nr 31, poz. 266 z późn. zm.)
5)    ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001r. Nr 71, poz. 734 z późn. zm. )   
6)    rozporządzenie Rady Ministrów  z dnia 28 grudnia 2001r.  w sprawie dodatków mieszkaniowych ( Dz. U.z 2001 r. Nr 156,poz. 1817 z późn. zm.)
7)    ustawa z dnia 15 grudnia 2000r. o Spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003r.  Nr 119, poz.1116 z późn. zm. )
8)    ustawa z dnia 25 października 2000r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkalnego (Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz. 1070 z późn. zm. )
9)    ustawa z dnia 8 września 2006r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu  własnego mieszkania (Dz. U. z 2006r.  Nr 183,poz. 1354 z późn. zm.)
10)    ustawa z dnia  17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.)
11)    ustawa z dnia 10 kwietnia 1974r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych ( Dz. U. z 2006r. Nr 139,poz. 993 z późn. zm.)
12)    ustawa z dnia 13 września 1996r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2005r. Nr 236, poz. 2008 z późn. zm. )
13)    ustawa z dnia 17 maja 1989r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2000r. Nr 100, poz.1086 z późn. zm. )
14)    rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001r. Nr 38, poz 454)
15)    rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 28 października 2004r. w sprawie  numeracji porządkowej nieruchomości (Dz. U. z 2004r. Nr 243, poz. 2432)
16)    ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o  gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261,poz. 2603 z późn. zm.)
17)    rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 21 września 2004r.  w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości (Dz. U.  z 2004r ,Nr 207, poz. 2114)
18)    ustawa z dnia 6 lipca  1982r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U.  z  2001r. Nr 124,poz. 1361 z późn. zm. )
19)    ustawa z dnia  12 stycznia 1991r. o  podatkach i opłatach  lokalnych (Dz. U. z 2006, Nr 121, poz. 844 z późn. zm.)
20)    ustawa z dnia 23 lipca 2003r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2003 r , Nr 162,poz. 1568 z późn. zm.)
21)    ustawa z dnia  7 lipca 1994r.  Prawo budowlane (Dz. U. z 2006r.  Nr 156, poz. 1118 z późn. zm. )
22)    rozporządzenie Ministra Infrastruktury  z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002r, Nr 75, poz. 690 z późn. zm.)
23)    rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. z 1999r.  Nr 74, poz. 836)
24)    ustawa z dnia 21 listopada 2008r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz. U. z 2008r. Nr 223, poz. 1459)
25)    ustawa z dnia 16 września 1982r. Prawo Spółdzielcze (Dz. U. z 2003r. Nr 188,poz. 1848 z późn. zm.)                                                                                
26)    ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. z 2003r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.)
27)    ustawa z dnia  7 czerwca 2001r.  o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U.  z 2006r. Nr 123, poz. 858 z późn. zm.)
28)    ustawa z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z  2000r.  Nr 14, poz. 176 z późn. zm.)
29)    ustawa z dnia 15 lutego 1992r o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr54, poz. 654 z późn. zm.)32)
30)    ustawa z dnia 11 marca 2004r. o o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004r Nr 54, poz. 535 z późn. zm.)
31)    ustawa z dnia 29  września 1994r. o  rachunkowości (Dz. U. z 2002r. Nr 76, poz.694 z późn. zm.)
32)    rozporządzenie Ministra Finansów  z dnia 15 listopada  2001r.  w sprawie zasad rachunkowości dla niektórych jednostek nie będących spółkami handlowymi nie prowadzących działalności gospodarczej (Dz. U. z 2001r. Nr 137,poz. 1539 z późn. zm.)
33)    ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r.  o ochronie danych osobowych (Dz. U. z 2002r. Nr 101, poz. 926 z późn. zm.)



Akty prawa lokalnego



1)    uchwała Nr XLIII/459/06 Rady Miejskiej  Legnicy  z dnia 27 lutego 2006r.  w sprawie ustanowienia Regulaminu utrzymania czystości i porządku na terenie Gminy Legnica
2)    uchwała  nr XVIII/171/07 Rady Miejskiej Legnicy  z dnia  17 grudnia  2007r.  w sprawie ustalenia górnych stawek opłat ponoszonych  przez właścicieli nieruchomości za usługi w zakresie odbierania odpadów komunalnych z terenu nieruchomości oraz opróżnienia  zbiorników bezodpływowych.
3)    uchwała Nr XXXV/311/09 Rady Miejskiej Legnicy z dnia 23 lutego  2009r.  w sprawie zasad i trybu udzielania dotacji z budżetu miasta Legnicy na prace konserwatorskie , restauratorskie i roboty budowlane przy zabytkach sposobu jej rozliczania i kontroli oraz postępowania z wnioskiem o udzielenie dotacji
4)    uchwała Nr XXXII/280/08 Rady Miejskiej Legnicy z dnia 24 listopada 2008r. w sprawie wysokości stawek podatku od nieruchomości.
5)    Uchwała  Nr XXXV/313/09 Rady Miejskiej Legnicy  z dnia 23 lutego 2009r. w sprawie zwolnień z podatku od nieruchomości.
6)    Uchwała Nr XXXII/449/06 Rady Miejskiej Legnicy  z dnia 30 stycznia 2006r.  w sprawie ustalenia Regulaminu dostarczania wody i odprowadzania ścieków.

7) Uchwała NR XII/112/11 RADY MIEJSKIEJ LEGNICY z dnia 26 września 2011 r.